Thuế đối với cá nhân cho thuê bất động sản từ năm 2026

1. Doanh thu bao nhiêu phải nộp thuế?

Đối với cá nhân cho thuê bất động sản:

• Doanh thu năm từ 1 tỷ đồng trở xuống: không phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN.
• Doanh thu năm trên 1 tỷ đồng: phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN theo quy định.

Mức 1 tỷ đồng được xác định theo doanh thu năm, không áp dụng riêng cho từng hợp đồng thuê.

Căn cứ pháp lý:

• Khoản 1 Điều 3 và khoản 1 Điều 4 Nghị định 68/2026/NĐ-CP;
• Khoản 1 Điều 1 Nghị định 141/2026/NĐ-CP sửa mức “500 triệu đồng” thành “1 tỷ đồng” tại Điều 3 và Điều 4 Nghị định 68/2026/NĐ-CP.

2. Cách tính thuế thu nhập cá nhân

Đối với cá nhân cho thuê bất động sản, trừ hoạt động kinh doanh lưu trú:

Thuế TNCN phải nộp = (Doanh thu cho thuê bất động sản trong năm − 1 tỷ đồng) × 5%

Cơ chế này chỉ tính thuế trên phần doanh thu vượt 1 tỷ đồng.

Căn cứ pháp lý:

• Khoản 4 Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15;
• Khoản 4 Điều 4 Nghị định 68/2026/NĐ-CP;
• Khoản 1 Điều 1 Nghị định 141/2026/NĐ-CP.

Ví dụ

• Cá nhân cho thuê nhà xưởng với doanh thu 1,44 tỷ đồng/năm:
• Thuế TNCN = (1,44 tỷ đồng − 1 tỷ đồng) × 5% = 22 triệu đồng

3. Cách tính thuế giá trị gia tăng

Khi doanh thu năm trên 1 tỷ đồng, cá nhân cho thuê bất động sản nộp thuế GTGT theo phương pháp trực tiếp trên doanh thu:

Thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế GTGT × 5%

Thuế GTGT được tính trên toàn bộ doanh thu tính thuế, không trừ 1 tỷ đồng trước khi tính thuế.

Tỷ lệ 5% áp dụng đối với nhóm dịch vụ theo phương pháp tính trực tiếp trên doanh thu.

Căn cứ pháp lý:

• Khoản 2 Điều 3 Nghị định 68/2026/NĐ-CP;
• Điểm a2, điểm b2 và điểm c khoản 2 Điều 12 Luật Thuế GTGT số 48/2024/QH15;
• Khoản 1 Điều 1 Nghị định 141/2026/NĐ-CP.

Áp dụng vào ví dụ trên:

Thuế GTGT = 1,44 tỷ đồng × 5% = 72 triệu đồng

Ví dụ giả định doanh thu 1,44 tỷ đồng là doanh thu tính thuế. Trường hợp giá thuê đã bao gồm thuế hoặc bên thuê nộp thuế thay, cần xác định lại doanh thu tính thuế theo nội dung hợp đồng.

4. Cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê

Trường hợp một cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê, mức được trừ 1 tỷ đồng/năm được áp dụng chung cho toàn bộ các hợp đồng cho thuê bất động sản.

Cá nhân có thể lựa chọn một hoặc một số hợp đồng để áp dụng mức trừ, nhưng tổng mức được trừ trong năm không vượt quá 1 tỷ đồng.

Trường hợp hợp đồng được lựa chọn chưa sử dụng hết mức trừ, cá nhân được tiếp tục lựa chọn hợp đồng khác để trừ phần còn lại.

Căn cứ pháp lý:

• Điểm a khoản 4 Điều 4 Nghị định 68/2026/NĐ-CP;
• Khoản 1 Điều 1 Nghị định 141/2026/NĐ-CP.

5. Doanh nghiệp khai thay, nộp thay cho cá nhân

Trường hợp tổ chức thuê bất động sản của cá nhân và hợp đồng có thỏa thuận bên thuê là người khai thuế thay, nộp thuế thay, tổ chức thực hiện khai và nộp thuế thay cho cá nhân.

Nếu cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê, hợp đồng được lựa chọn để áp dụng mức trừ phải ghi rõ:

• Nội dung bên thuê khai thay, nộp thay;
• Số tiền được trừ khi tính thuế TNCN tại hợp đồng đó.

Căn cứ pháp lý:

• Điểm b khoản 4 Điều 4 Nghị định 68/2026/NĐ-CP;
• Điểm đ khoản 3 và khoản 7 Điều 8 Nghị định 68/2026/NĐ-CP.

6. Thời hạn khai thuế

Cá nhân trực tiếp khai thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản được lựa chọn:

• Khai thuế hai lần trong năm; hoặc
• Khai thuế một lần theo năm.

Trường hợp khai hai lần trong năm:

• Lần thứ nhất: chậm nhất ngày 31/7 của năm tính thuế;
• Lần thứ hai: chậm nhất ngày 31/1 của năm tiếp theo.

Trường hợp khai một lần theo năm:

• Chậm nhất ngày 31/1 của năm tiếp theo năm tính thuế.

Căn cứ pháp lý: điểm d khoản 3 Điều 8 Nghị định 68/2026/NĐ-CP.

7. Doanh nghiệp thuê bất động sản của cá nhân cần lưu ý

Hợp đồng thuê nên quy định rõ:

• Giá thuê đã bao gồm hay chưa bao gồm thuế;
• Bên nào có trách nhiệm khai và nộp thuế;
• Khoản thuế nộp thay được cộng thêm vào giá thuê hay khấu trừ từ tiền thuê;
• Kỳ thanh toán và thời hạn thuê.

Doanh nghiệp cần lưu giữ tối thiểu:

• Hợp đồng thuê;
• Chứng từ thanh toán;
• Chứng từ khai thuế, nộp thuế thay nếu có;
• Hồ sơ chứng minh bất động sản được sử dụng cho hoạt động sản xuất, kinh doanh.

Khuyến nghị của ICAW

Cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê hoặc doanh nghiệp thực hiện khai thuế, nộp thuế thay nên rà soát hợp đồng ngay từ đầu để xác định đúng:

• Tổng doanh thu trong năm;
• Mức doanh thu được trừ khi tính thuế TNCN;
• Doanh thu tính thuế GTGT;
• Trách nhiệm khai và nộp thuế của mỗi bên.

Căn cứ pháp lý chính:

• Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15;
• Luật Thuế giá trị gia tăng số 48/2024/QH15;
• Nghị định 68/2026/NĐ-CP;
• Nghị định 141/2026/NĐ-CP.

Lưu ý: Bài viết được cập nhật theo quy định có hiệu lực tại thời điểm tháng 8/2026 và nhằm mục đích phổ biến kiến thức. Việc áp dụng cho từng doanh nghiệp cần căn cứ hồ sơ và tình tiết thực tế.